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Müssen Nebenkosten realistisch sein?
Ein Beitrag von RA Christoph Mohr

Mit dieser Frage musste sich der Bundesgerichtshof in einer jüngeren Entscheidung beschäftigen, der folgender Sachverhalt zugrunde lag:

Die Beklagte hatte zum 01.Juni 1998 eine im Eigentum der Kläger ste-hende Dachgeschoßwohnung mit einer Wohnfläche von knapp von 100 qm gemietet. Die Kaltmiete betrug 1.690 DM monatlich, ab 1. Juni 2001 sollte sie sich in zwei Stufen erhöhen. Zudem verpflichtete sich die Beklagte zu monatlichen Vorauszahlungen auf die von ihr über-nommenen Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 200 DM.

Im Februar 2002 rechneten die Kläger die Betriebs- und Heizkosten ab. Dabei ergaben sich Nachforderungen in Höhe von 3.011,01 DM, für 1999 und für das Jahr 2000 in Höhe von 3.029,14 DM. Die Beklagte war der Auffassung, dass sie nicht nachzahlen müsse. Denn die Klä-ger als Vermieter seien dazu verpflichtet, die Nebenkosten zumindest überschlägig realistisch zu kalkulieren. Aber genau dies sei aufgrund der hohen Nachforderungen erkennbar nicht geschehen. Daher seien die Kläger unter dem Gesichtspunkt einer so genannten "culpa in con-trahendo" schadensersatzpflichtig. Die Vermieter sahen dies natürlich anders und klagten auf Zahlung.

In den ersten beiden Instanzen aber zunächst vergeblich, denn so-wohl die Klage, als auch die Berufung wurden abgewiesen. Erst der BGH, der im Wege der Revision eingeschaltet worden war, gab den Klägern Recht.

Zur Begründung führten die Richter an: Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, der Mieter habe bestimmt bezeichnete Neben-kosten zusätzlich zur Kaltmiete zu tragen, steht es den Parteien frei, sich auf Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten zu einigen. Sie kön-nen von Vorauszahlungen auch gänzlich absehen. Ist es dem Ver-mieter aber unbenommen, dem Mieter die auf ihn umzulegenden Nebenkosten insgesamt zu kreditieren, kann es ihm nicht zum Nach-teil gereichen, wenn er Vorauszahlungen verlangt, die in ihrer Höhe die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten. Die Verwendung des Begriffs "Vorauszahlungen" drückt dabei nach allgemeinem Verständnis lediglich aus, dass dem Mieter bei der Abrechnung die vorausbezahlten Beträge gutzubringen sind. Dieser Begriff legt aber nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen, und begründet für den Mieter keinen entsprechenden Vertrauenstatbestand.

Nur wenn besondere Umstände zu bejahen sind, wie wenn der Ver-mieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Ne-benkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen, ist eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszah-lungen bei Vertragschluss anzunehmen. Dafür bestanden aber nach Meinung der Richter in dem vorliegenden Fall keine Anzeichen.

Die Eingangsfrage ist daher mit einem NEIN zu beantworten. Nähere Einzelheiten können gerne beim Verfasser erfragt werden.

E-Mail an RA Christoph Mohr

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