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Zeitmietvertäge nach neuem & altem Recht
Ein Beitrag von RA Christoph
Mohr
Unter einem
Zeitmietvertrag versteht man, wie der Begriff schon an-deutet, einen nicht auf
unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag.
1. Nach dem alten Mietrecht unterschied man diesbezüglich wie
folgt:
a. Einfache
Zeitmietverträge
Hier endet das Mietverhältnis nach Ablauf des vereinbarten Zeitraums
automatisch, also ohne das es einer Kündigung bedarf. Eine ordent-liche
Kündigung gibt es nicht, allenfalls eine außerordentliche. Sofern eine
Verlängerungsklausel vereinbart wurde, muss fristgemäß einer Verlängerung
widersprochen werden.
b. Qualifizierte
Zeitmietvertäge
Hier wird bereits bei Abschluss des Mietvertrags zu Gunsten des Ver-mieters
ein so genanntes Rückerlangungsinteresse fixiert. Diese Möglichkeit wurde zu
Anfang der 80er Jahre eingeführt. Hintergrund war, dass man von Seiten des
Gesetzgebers Anreize schaffen wollte, vermehrt Mietangebote zu schaffen.
Voraussetzungen sind zum einen eine maximale Befristung auf fünf Jahre und zum
anderen die Fi-xierung des Interesses für die Rückerlangung im Mietvertrag. Bei
Vorliegen dieser Erfordernisse kann vom Mieter keine Verlängerung beansprucht
werden. Anders sieht es nur aus, wenn entweder die vereinbarte Mietzeit
überschritten oder aber das Interesse wegfällt.
2. Nach
neuem Mietrecht, also seit dem 01.09.2001, gibt es nur noch qualifizierte
Zeitmietverträge. Allerdings ist die bisherige zeitliche Hö-chstgrenze von fünf
Jahren weggefallen.
Im Gegenzug muss der
Vermieter nunmehr die gesetzlich anerkannte Verwendung (Eigenbedarf, Umbau etc.)
im Vertrag ausdrücklich be-nennen. Andernfalls handelt es sich um einen
gewöhnlichen, also unbefristeten Mietvertrag.
Zudem kann der Mieter
vom Vermieter vier Monate vor Mietverhält-nisses Auskunft darüber beanspruchen,
ob der festgehaltene Been-digungsgrund gegeben ist. Auf dieses Begehren muss der
Vermieter binnen eines Monats reagieren.
Ein vorzeitiger
Ausstieg aus einem Zeitmietvertrag ist dem Mieter nur in Ausnahmefällen möglich.
Erforderlich hierfür ist ein gravierender Grund, wie z.B. Krankheit,
Arbeitsplatzwechsel etc. Nach ständiger Rechtsprechung muss der Vermieter dann
einer Vertragsauflösung zustimmen, sofern ein geeigneter Nachmieter angeboten
wird vom Mieter. Zur Geeignetheit reicht, dass der Nachmieter willens und in der
Lage ist, den Mietzins zu entrichten. Sofern er trotz Erfüllung dieser
objektiven Kriterien vom Vermieter nicht gewollt ist, muss er zwar nicht
akzeptiert werden, aber der Mieter von der Verpflichtung zur Zahlung des
Mietzinses dennoch frei.
Nähere Einzelheiten
können gerne beim Verfasser erfragt werden.
E-Mail an
RA Christoph Mohr
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