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infos - mietrecht
Alte
Verträge, neue Fristen?
Ein Beitrag von RA Christoph
Mohr
Nach altem
Recht wuchsen die Kündigungsfristen mit zunehmender Mietdauer für beide Seiten
auf bis zu 12 Monate nach zehnjähriger Mietzeit an. Gesetzgeberischer
Hintergrund dafür war damals, dass man davon ausging, dass ein Mieter ein hohes
Interesse daran hat, seine Wohnung möglichst lange zu behalten. In die heutige,
schnell-lebige Zeit paßt dies natürlich eher nicht mehr; es ist im Gegenteil
oftmals hohe Flexibilität gefragt.
Mit Wirkung zum
01.September 2001 hat das Mietrecht eine Vielzahl von Änderungen und
Erneuerungen erfahren. Unter anderem wurden auch die Kündigungsfristen zugunsten
der Mieter korrigiert. Nunmehr betragen diese unabhängig von der Mietdauer für
den Mieter drei Monate. Für Vermieter hat sich weniger geändert; hier bleibt es
dabei, dass die Kündigungsfristen je nach Mietdauer ansteigen. Allerdings wurde
die maximale Frist von 12 auf 9 Monate herabgesetzt.
Nun aber zu der in der
Überschrift aufgeworfenen Frage: Was ist mit Altverträgen, die vor dem
01.September 2001 geschlossen wurden? Kommen auch diese Mieter in den Genuss der
kürzeren Fristen?
Die Antwort heißt
JEIN, denn es kommt wie so häufig darauf an. Nach nunmehr höchstrichterlicher
Rechtsprechung des Bundesgerichtsho-fes ist nämlich maßgeblich, was in den alten
Verträgen vereinbart wurde. Stark verkürzt muss man zwei verschiedene
Konstellationen unterscheiden:
Wenn geregelt war,
dass das Mietverhältnis mit "gesetzlicher Frist" gekündigt werden kann, dann das
ist zum Zeitpunkt der Kündigung geltende Recht einschlägig und somit vorliegend
nun die neue 3-Mo-nats-Frist.
Dagegen bleibt es bei
den alten, unter Umständen längeren Kündi-gungsfristen, wenn die alten
Gesetzesformulierungen wörtlich oder sinngemäß in den Vertrag aufgenommen wurden
(z.B. "die Kün-digungsfrist beträgt bis fünf Jahre Mietdauer drei Monate, dann
ver-längert sie sich auf sechs Monate usw..."). Zur Begründung führen die
Richter an, dass sich dies nicht nur aus dem Wortlaut der Übergangs-vorschrift
und ihrem sachlichen Zusammenhang mit § 573c Abs. 4 BGB ergebe, sondern auch aus
der Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung für das
Mietrechtsreformgesetz. Danach sollte mit der Übergangsvorschrift aus Gründen
des Vertrauensschutzes sichergestellt werden, dass vor dem Inkrafttreten des
Mietrechtsre-formgesetzes wirksam vereinbarte Kündigungsfristen auch zukünftig
wirksam bleiben.
Nähere Einzelheiten
können gerne beim Verfasser erfragt werden.
E-Mail an
RA Christoph Mohr
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